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2.不動産の賃貸借契約に関する問題




Q.建物の賃貸借契約書に「家賃を2か月滞納したら、貸主は契約を解除できる」と規定してありますが、そのような規定は有効ですか?

A.そのような規定それ自体を無効とはいえません。原則として有効です。


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Q.実は、仕事がうまくゆかず、家賃を2か月分滞納してしまいました。そうしたら、貸主から突然「家賃2か月分不払いで賃貸借契約を解除する」という内容証明郵便が届きました。解除されても仕方がないのですか?

A.賃貸借契約のように契約関係が継続することが前提のときには、裁判実務では、「その不払いが賃貸借契約関係上の信頼関係を破ることになるか否かによって、解除が有効か否かを判断する」という考え方が定着しています。
また、通常貸主が契約を解除するときには、一定期間を定めて催告(催促)し、その期間内に支払いがないときに、解除の通告をするという手順をふむことが原則です。
したがって、これまでにあなたが不払いやその他不誠実なことをしておらず、今回初めて2か月分不払いをしてしまった、というのなら、貸主の解除(催告なしの解除)は無効でしょう。
しかし、従来から再三滞納を繰り返してきたという場合には、今回の2か月分の不払いだけでも、貸主の催告なしの解除通告も、有効になるでしょう。


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